Регистрация прав пользования на недвижимое имущество

МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ УКРАИНЫ
П И С Ь М О
20.04.2011 N 248-0-2-11

<…>
В связи с Вашим обращением <…> в Министерстве юстиции
рассмотрено письмо <…> относительно отдельных вопросов,
связанных с государственной регистрацией права пользования на
недвижимое имущество, и сообщается, что в соответствии с частью
второй статьи 11 Гражданского кодекса Украины ( 435-15 ) (далее —
Кодекс) основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей
являются, в частности, договоры и другие сделки.
Договором является договоренность двух или более сторон,
направленная на установление, изменение или прекращение
гражданских прав и обязанностей (часть первая статьи 626 Кодекса)
( 435-15 ).
Момент, с которого договор считается заключенным, то есть
момент, с которого у сторон договора возникают взаимные права и
обязанности, определен в статье 640 Кодекса ( 435-15 ).
Следовательно, с учетом приведенного гражданские права и
обязанности у сторон договора найма здания или другого
капитального сооружения (их отдельной части) возникают с момента
заключения такого договора, разумеется, если иное не предусмотрено
самим договором (например, с момента передачи имущества). В
случаях, установленных статьями 793 и 794 Кодекса ( 435-15 ),
таким моментом являются нотариальное удостоверение и
государственная регистрация договора соответственно.
Что касается государственной регистрации права пользования
(найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их
отдельными частями и правовых последствий отсутствия
государственной регистрации такого права, то подчеркиваем, что
обязательной государственной регистрации подлежат вещные права,
возникшие на основании договоров, заключенных после вступления в
силу Закона Украины от 11 февраля 2010 года N 1878-VI ( 1878-17 )
«О внесении изменений в Закон Украины «О государственной
регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений»
и другие законодательные акты Украины», то есть начиная с 16 марта
2010 года. Такое утверждение основывается на том, что именно
данный Закон ( 1878-17 ) содержит норму относительно проведения
регистраторами бюро технической инвентаризации государственной
регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими
капитальными сооружениями, их отдельными частями.
Также в соответствии с Временным положением о порядке
государственной регистрации права собственности и других вещных
прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Министерства
юстиции от 7 февраля 2002 года N 7/5 ( z0157-02 ) (в редакции
приказа Министерства юстиции от 28 июля 2010 года N 1692/5)
( z0582-10 ), зарегистрированным в Министерстве юстиции 18 февраля
2002 года за N 157/6445 (далее — Временное положение), такая
государственная регистрация является обязательной. В свою очередь
нормы Временного положения ( z0157-02 ), действующие до 1 января
2012 года, не связывают момент государственной регистрации права
пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными
сооружениями, их отдельными частями с возникновением у сторон
взаимных прав и обязанностей в соответствии с договором.
Как указывалось выше, гражданские права и обязанности в
отношениях найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) возникают на основании соответствующего договора, поэтому определенные негативные правовые последствия у сторон таких правоотношений могут возникать как в связи с заключением договора (в частности, несоблюдение письменной формы, нотариального удостоверения договора и т.п.), так и в связи с ненадлежащим его исполнением (просрочка оплаты за пользование имуществом и т.п.), однако не в связи с отсутствием государственной регистрации такого вещного права.
Следует отметить, что в понимании Временного положения
( z0157-02 ) государственная регистрация прав — это официальное
признание и подтверждение государством фактов возникновения,
перехода или прекращения права собственности и других вещных прав
на недвижимое имущество путем внесения соответствующей записи в
Реестр прав собственности на недвижимое имущество. То есть
государственная регистрация права пользования (найма, аренды)
зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными
частями является дополнительной гарантией защиты прав и законных
интересов, возникающих на основании заключенных договоров, как в
отношениях между сторонами таких правоотношений, так и в
отношениях с третьими лицами, в том числе с органами власти.
В то же время подчеркиваем, что с 1 января 2012 года
государственная регистрация права пользования (найма, аренды)
зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными
частями будет осуществляться в порядке, определенном Законом
Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной
регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений»
и другие законодательные акты Украины» ( 1878-17 ), поэтому исходя
из положений части третьей статьи 3 Закона Украины «О
государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и
их обременений» ( 1952-15 ) будет изменен момент возникновения
права пользования в соответствии с договором найма здания или
другого капитального сооружения (их отдельной части) — такое
вещное право будет возникать именно с момента его государственной
регистрации.
С уважением,
Министр А.Лавринович